物件の老朽化や将来的な再開発を見据えた賃貸物件オーナーにとって、入居者の立ち退きは避けて通れないテーマです。
ただし、立ち退きには正当な理由、すなわち「正当事由」が必要です。
本記事では、不動産会社の視点から、立ち退き交渉を円滑に進めるための知識や実務ポイントを詳しく解説します。
立ち退きの
正当事由とは
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正当事由の定義と必要性
「正当事由」とは、貸主が契約の更新を拒否したり、契約を解除したりする際に必要となる合理的な理由のことを指します。
日本の借地借家法では、借主の居住権が強く保護されているため、単なるオーナー都合では立ち退きは認められません。たとえば「建物が老朽化して安全性が確保できない」「自己使用の予定がある」などが正当事由とされます。正当事由の有無は、実務でもトラブルの大きな分岐点になります。 -
主な正当事由の種類
「正当事由」とは、貸主が契約の更新を拒否したり、契約を解除したりする際に必要となる合理的な理由のことを指します。日本の借地借家法では、借主の居住権が強く保護されているため、単なるオーナー都合では立ち退きは認められません。
たとえば「建物が老朽化して安全性が確保できない」「自己使用の予定がある」などが正当事由とされます。正当事由の有無は、実務でもトラブルの大きな分岐点になります -
主な正当事由の種類
正当事由として認められる代表的な理由には、以下のようなものがあります。
・建物の老朽化や安全性の問題
・オーナー自身や親族が住む予定がある
・再開発や建替え計画による活用の必要性
・賃借人の契約違反やトラブルの頻発
これらの要因が重なった場合、より強い正当事由として認められやすくなります。また、立ち退き料の提示も交渉の重要な要素となり、事由の正当性を補完する手段として使われることがあります。 -
正当事由が求められる背景
借地借家法では、住まいを失うことの社会的リスクから、借主の権利が手厚く守られています。そのため、貸主の一方的な都合で立ち退きを求めることは原則できません。
この背景には、日本の住宅政策において「居住の安定」が重要視されてきた歴史的事情もあります。不動産会社としては、立ち退き交渉に入る前に正当事由の根拠を慎重に整理しておくことが求められます。
老朽化による立ち退きの正当事由
物件の老朽化は、立ち退き理由として正当性を持ちやすい要因の一つです。
ここでは老朽化を理由に立ち退きを進める際のポイントを整理します。
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老朽化が立ち退き理由として
認められる条件老朽化が正当事由として認められるためには、単なる築年数の経過だけでは不十分です。具体的には「建物の安全性に支障がある」「雨漏りや設備の不具合が頻発している」「耐震性能が基準を満たしていない」といった状況が求められます。裁判になった際は、建築士などの専門家による診断書や報告書が重要な判断材料となります。
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老朽化の程度と
立ち退きの関係築年数が古いだけでは立ち退きの理由にはなりにくいのが現実です。たとえば築40年を超える物件でも、定期的にメンテナンスされていれば正当事由とされない場合もあります。逆に、築30年未満でも建物の構造上の問題が顕著であれば、立ち退きの必要性が認められることも。不動産会社としては、建物の現状を客観的に評価し、資料として残すことが重要です。
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老朽化を理由に
立ち退きを求める際の注意点入居者とのトラブルを避けるためには、老朽化の状況や立ち退きの必要性を丁寧に説明することが不可欠です。また、立ち退き料の提示や引越し支援など、借主への配慮を示すことでスムーズな合意形成が期待できます。必要に応じて、事前に専門家のアドバイスを受けておくと安心です。
立ち退き交渉の進め方
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立ち退き通知のタイミングと方法
立ち退き交渉は、契約満了の6カ月以上前に通知を行うのが基本です。内容証明郵便で正式に通知することで、後々のトラブル防止にもつながります。また、最初から一方的に通知するのではなく、段階的に説明と対話を重ねることで、借主の理解を得やすくなります。
通知の文面や説明内容は、法的要件を満たしているかをチェックすることが大切です。 -
立ち退き料の交渉ポイント
立ち退き料の金額は法律で定められているわけではありませんが、交渉を円滑に進める上で非常に重要な役割を果たします。家賃の6カ月〜12カ月分が目安とされることが多く、引越し費用・生活再建支援なども含めて提示されるケースもあります。
不動産会社としては、入居者の状況や周辺相場を踏まえた適正な金額提示が求められます。 -
入居者との円滑なコミュニケーションの取り方
立ち退き交渉で最も重要なのは「信頼関係の構築」です。いきなり退去を迫るのではなく、丁寧なヒアリングと説明を重ねることが、入居者の不安を和らげます。
感情的な衝突を避けるためにも、中立的な第三者の同席や、段階的な説明が有効です。特に高齢の入居者がいる場合は、生活面でのサポートにも配慮が必要です。
不動産会社が気をつけるべき
実務ポイント
立ち退きは単なる交渉ではなく、社内体制や書面対応の整備も成功の鍵です。
不動産実務の観点から注意点を整理します。
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01
トラブルを避けるための
書面管理立ち退きに関するやり取りは、すべて文書で記録を残すことが基本です。口頭での合意は後のトラブルの元になるため、通知書や合意書は明確かつ詳細に作成する必要があります。また、契約書の内容や更新履歴なども事前に整理しておくと、交渉時の説明がスムーズになります。
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02
立ち退き対応の
フローと体制整備立ち退き対応には複数の部署や専門家が関与するため、社内での役割分担と対応フローの整備が求められます。営業、管理、法務などが連携しながら対応することで、スピード感のある進行が可能になります。また、社内マニュアルを用意しておくことで、対応の属人化を防ぐことができます。
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03
専門家と連携する際の
注意点（弁護士・管理会社など）トラブルが予想されるケースでは、弁護士や管理会社と連携することでリスクを最小限に抑えることができます。ただし、すべてを丸投げせず、自社としても状況を把握し、関係者との連携を密にとることが重要です。専門家との窓口は一元化し、情報の行き違いが起きないよう注意しましょう。
立ち退き後の対応と新たな物件活用
無事に立ち退きが完了した後の物件についても、計画的な活用が求められます。
ここでは立ち退き後の戦略について解説します。
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立ち退き後の
建物の取り扱い老朽化した建物は、解体・撤去が必要な場合もあります。その際には、近隣への騒音・振動対策や、適切な業者選定が欠かせません。また、解体後の土地については、次の活用方法を見据えて整備しておくことが大切です。必要に応じて測量や地盤調査なども進めましょう。
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再開発や
新築計画の立案立ち退き後の活用法としては、賃貸マンションや戸建て住宅の新築、商業施設や駐車場としての活用など多岐にわたります。地域の需要や周辺環境を踏まえたうえで、最適なプランを立案することが重要です。また、建築・開発にあたっては、行政との調整や近隣住民への説明も含めた総合的な視点が必要です。
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新たな賃貸契約の締結と
入居者募集新築物件や改装済みの物件では、入居者募集のタイミングと戦略も鍵になります。ターゲット層を明確にした広告戦略や、物件の魅力を伝える写真・内覧対応の質が問われます。不動産会社としては、旧契約時の教訓を活かし、トラブルの起きにくい契約条件・管理体制を整えていくことが重要です。
賃貸管理サービスの紹介
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賃貸管理の成功事例
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老朽アパートを解体し、
家賃収益1.6倍の新築マンションへ築47年の木造アパートは老朽化が進み、安全面に不安がある状況でした。交渉では、建物診断書と現地写真を提示しつつ、入居者に引越し費用＋生活支援金を提示。全入居者が円満に退去し、RC造3階建てのマンションを新築。新築後は入居も順調で、旧物件に比べ家賃収入が約1.6倍に増加しました
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長期入居者が多い
団地型物件でも円満退去築35年以上の団地型物件で、入居者のほとんどが10年以上の長期入居者。立ち退きに不安や抵抗感が強かったが、段階的な説明と個別面談を重ね、近隣の代替物件を紹介。引越し業者の手配なども行い、結果的にトラブルゼロで全員退去。地域からも「誠意ある対応」と好評価を受けました。
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商業テナントとの交渉で
ビル再生に成功駅近の古いテナントビルでは、1階の飲食店が立ち退きに難色を示していたものの、周辺再開発の将来性と退去条件（立ち退き料・仮店舗紹介）を丁寧に提示。半年以上かけて交渉し、全テナントの同意を取得。再開発後はオフィスと店舗を併設した複合ビルとして再生し、空室率も大きく改善しました。
賃貸管理に関する
よくある質問
- Q
不動産管理会社に依頼するメリットは何ですか？
- A
- 賃貸管理の手間を減らせる、空室リスクの軽減、家賃滞納時の対応、設備トラブルの対応などが挙げられます。
- Q
管理費用はどれくらいかかりますか？
- A
- 一般的には家賃の5%〜10%程度が管理費用としてかかりますが、具体的な費用はサービス内容によって異なります。
- Q
空室が続いた場合の対策はありますか？
- A
- 家賃設定の見直し、リフォームやリノベーション、広告強化、ターゲット変更（ペット可・法人向けなど）を提案できます。
- Q
賃貸トラブル（滞納・騒音・設備故障など）の対応はどうなりますか？
- A
- 家賃滞納時の督促、入居者間のトラブル対応、修繕手配などを管理会社が対応します。
- Q
管理を依頼せずに自主管理する場合との違いは何ですか？
- A
- 自主管理では入居者対応や修繕手配をオーナーが行う必要があり、手間やリスクが大きくなります。
一方で管理会社に依頼すれば負担を軽減できます。